大多數的民眾如果不是以投資房地產為業的，通常買賣的次數都不會太多。以居住的房屋為例，如果不是因為工作地點、家庭成員變動或是某些因素造成非要換屋，可能一輩子都居住在同一個地方，沒有任何買賣的經驗大有人在。
由於房地產買賣牽涉到的金額大，從幾百萬到幾千萬、幾億都有，加上稅務規定繁雜與不斷更新，如果平常比較沒有關注房地產相關的動態，難免在需要買賣時手忙腳亂，今天我們針對如果你要賣屋時，可以先做些功課，讓賣屋如何進行更順利！
相信大部分的屋主在賣屋時最關心應該是這三件事:
- 如何賣出好的價格？
- 如何快速賣出？
- 如何確保交易上的安全？
在還沒深入探討這幾個賣屋的目標前，許多屋主大概要考慮的是到底自己賣好？還是委託仲介銷售好？自己買賣與委託房仲銷售的優缺點是甚麼? ( 以下這個比較表可供想賣屋的你做為參考：
大部分會想要自售的屋主，主要是想自己賣可以省下仲介費用。
以賣方委託仲介，賣出要支付4%的仲介服務費，買方要支付2%的仲介費，若以1000萬成交價來說就是40萬，雖然支付4%，與一般民眾到餐廳吃飯，收取10%服務費，比起來相對低，但因為總價高，民眾支付起來就很有感覺。
這應該就是大部分屋主會想自售的一個非常重要的考量！但建議考慮自售的屋主，要評估自己有以下幾個條件，否則可能因為想省仲介費，卻被詐騙！不只房子沒了，甚至債台高築！
可能也是因為詐騙的案件層出不窮，我們經手過的買賣案件，原本屋主自己也有在賣，但真的有買方出現要購買時，他們還是寧願把買方找來公司，由我們仲介幫忙洽談買賣細節、合約內容，就不足為奇了。
究竟要如何定價?
決定是要自己銷售，還是委託仲介銷售後，究竟要如何知道所要賣的房屋到底可以賣多少錢?甚麼樣的價格算是好價格？
身為屋主的任何一個人，包括我們自己都可能會想當然是賣愈高愈好？我想絕對沒有人持不同想法，但買賣的立場永遠是不同且相衝突的，如果今天換成你是要購買的人，你又會想當然是能買到愈低價格愈好囉！
所以這中間如何取得平衡？也就是賣出的價格如何在買、賣方可以接受的價格區間？加上消費者大都會透過議價後才購買，如何設定好要賣房屋的售價，也就是開價要如何開？又要預留多少的議價空間？
以下有幾個方向供各位參考：
- 同社區大樓或透天左鄰右舍目前銷售的價格及屋況(有裝潢與否)
- 參考周邊同路段、相近屋齡、同樣透天或大樓在銷售的價格
- 內政部實價登錄成交的價格或其他可查詢實價登錄平台
- 委託銀行或信賴的仲介估價？
- 看買賣的時機點決定如何開價？
通常大多數朋友在取得前面三項的資料應該都不難，對於第四項通常比較有心理上的障礙，原因是大部分的人若不是企業家跟銀行往來大都很有限，除非有親友在銀行上班可以幫得上忙，在還沒有買賣契約之前，他們願意提供估價，否則會求助無門。
針對第五項買賣時機點該如何開價？是大部分屋主最掙扎的，畢竟誰不想賣個滿意的價格？但前面提到買賣雙方，立場是對立的，永遠存在著買方想買低，屋主又想賣高！該如何開價？真的是一門大學問。
在此建議如果是景氣好、成交量大，市場熱，買房的需求多，買方追價購買意願高，此時賣房比較有機會賣到比實價登錄稍高的價格，自然開價可以稍高；反之，如果景氣下降、成交量縮小，帶看次數少，買方追價意願低，市場上又有許多同類型房子可以參考比較，這時如果開價與市場成交差異太大，買方可能認為屋主並不是真的想賣，連來看屋的意願都不高喔！
我們曾經手的買賣二個案例中，屋主對我們信任度都夠高，給我們專任委託一年，房屋的現況都有租客，在同社區、同一棟、同坪數、同樣格局、屋況裝潢差不多，樓層差一樓，買賣的時間點只差不到6個月，成交價格居然差了110萬（價差約15%）。
價格在短期差別那麼大，主要因為買賣時間點的不同，一個在疫情未明朗，比較少客戶看屋；一個在疫情的末段，房市買氣由冷快速轉為熱絡，加上該商圈發展的利多不斷，帶動房價整體拉升！
另外還有一個特別要考量的是屋主本身對資金的需求，是否有相對的急迫性？這也是決定是否可以等待較高出價的關鍵喔！
委任仲介
這時其實周邊有信得過的房仲業務，就是一個非常好的協助管道。但你可能會想我可能要自己賣又不想委託仲介，他們會願意嗎？或是找他們來到時，又沒有委託他們又覺得不好意思……。
其實一位好的房仲業務，是會非常樂於協助周邊的親朋好友的，也不會要用協助，來做要求屋主給委託條件上的交換。當然協助的過程他們會充分分析自己出售與委託房仲的差異與優缺點在哪？聽完他們的建議後可以決定如何進行？
而對仲介朋友來說確實是要花一點錢調謄本及時間去處理，但他們跟代書都有密切的合作，業務會權衡自己是否願意投入心力！
自售
有了初步出售價格的概念後就可以透過許多的管道來出售了!
若以自售來說，可以出售給自己認識的人，或是透過親友介紹、左鄰右舍、同棟大樓的管委會、社區主任、警衛……。不過我們也常聽到蠻多屋主要賣屋時，不太願意讓左右鄰居或是親友知道，探詢之後才知道，他們擔心賣給自己認識的親朋好友，買的人想說有認識，彼此價格應該比較好談，但對屋主來說，對方出價太低又不好說，賣高又怕他們說話，很是為難。
基於以上種種，想要自售的屋主建議在出售前要審慎:
1、評估自身對房地產買賣流程是否熟悉？
2、評估是否對買賣上有一定的專業能力？
如果對買賣流程不熟悉、又沒有一定的專業能力，碰到買方出價比一般客戶高；簽約時又一次付大筆金額；而且又支付的非常爽快；基於一時貪念，難免失去警戒心，可能遭到詐騙集團詐騙，只拿到第一筆款後，房子就被過戶、且被拿去抵押，時有所聞。
自售過程中要注意的:
出售過程中，房子如果有一些滲漏水問題，該如何處理？是處理好再賣？還是現況買賣？法律上的責任又是如何？該如何主張自己的權利與義務？另外如果透過多次帶看買方，才能找到合適的客戶，如何判斷是否為真實的買方？大部分屋主，其實接到的電話是仲介業務打來的，不勝其擾。
若真的過濾好客戶，有時為了希望能夠把握每一個買方，就會儘量配合買方的看屋時間，不惜要請假。但大部分的狀況，更可能是臨時買方說不來看了，被放鴿子…..，這時心裡大概會想把三字經罵出口吧！
經過多次折騰，如果真的有意願購買的買方出現，對方購屋的能力是否足夠？貸款條件是否符合？也是要充分把關，否則白忙一場…
如果買方條件確認都沒有問題了，是否有優質代書把關交易的流程與安全？買方說要用他的代書，比較放心，屋主又想找自己認識的代書，彼此很難有共識。買賣合約上又該如何約定好雙方的權利義務呢？
檢視屋況
無論是否委託仲介公司或自己銷售，屋主要善盡的責任。如何讓你要銷售的物件可以有好的賣相，也就是說買賣要到好的價格，是必須有相對好的屋況的、建議可以檢視一下:
- 房屋是否有滲漏水？是否要修繕？
- 房屋有無增建？增建的坪數大概是多少？
- 房屋需要油漆粉刷？
- 能儘量淨空？雜物可以清除？
- 水、電、瓦斯的使用可正常？
- 是否有需要做簡單綠化或溫馨擺飾？
如何挑選好的房仲業務？
若因為工作或評估後覺得委託房仲較多優點、不考慮自己銷售。想要委託房仲公司，要如何挑選好的房仲業務？以我們人際互動密切的社會，大多數的人身邊，一定有不少從事仲介業務的親朋好友，因為彼此認識，當然可以優先評估是否要委託這位朋友！
委託房仲前需詳細了解:
- 房仲業務人員的表現如何？經手的物件經驗多寡？
- 房仲業務人員所屬公司是否有品牌？房仲公司有一定規模？
- 房仲公司在服務區域的評價？公司經營多久？
- 委託銷售的合約內容？是一般委託？還是專任委託？兩者的優缺點？
- 合作的代書是否幫雙方把關？是否為合格的代書？
- 房仲業務會如何行銷要出售的物件？
最後留意賣屋小細節
如果上述大抵就緒，還看目前要銷售的物件，是否有租客？租客何時可配合帶看？目前自住嗎？該何時讓買方看屋？
如果是委託房仲公司，相信他們有一定的安排與規劃；如果是自售，就要思考如何找到合適的買方？買方的條件要如何篩選？是每一個買方要來看屋就跑一趟嗎？如何做更有效益？
經過一段時間的銷售過程，如果最終找到合適的買方了，後續該準備的簽約文件及相關付款流程，是否全程走履約保證，保障雙方交易上的安全？買賣雙方各要負擔的稅負是否也清楚？稅費是否切算…？
屋況的交付依據如何？交屋時該給買方甚麼相關資料、鑰匙…..等等。
總結
究竟賣屋是要委託仲介賣還是自售？並沒有絕對的標準答案，只有評估哪一種方式最適合自己！
我們的建議是:
- 除非自己有許多買賣的經驗，也熟悉買賣流程、有合格的代書幫忙把關；又有許多自己彈性的帶看時間，對真實買方的判斷有一定的辨識能力，不覺買賣過程的繁瑣、麻煩，不想有人情包袱，否則不要考慮自售。
- 所謂術業有專攻，除透過房仲公司投入大量的人力及專業、能快速找到優質買方外，更重要的是幫屋主把關買賣交易上的安全。
- 如要委託仲介，一定找對人、才能做對事。找到合格且將心比心的優質的仲介，可為您省下更多的時間與心力，付出的仲介費，是相對值得的。
說得再多，相信想賣屋的屋主，難免還是手忙腳亂，深怕一不小心被詐騙！或是擔心有很多重點難免遺漏或沒注意到，導致原本可以開心的買賣交易，變成噩夢一場！
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